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相邻关系纠纷典型类案的审理思路 | 庭前独角兽

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【獬推事按】

相邻关系纠纷看似简单,标的也不大,但对于涉讼的当事人来说,邻里之间抬头不见低头见,一旦发生相邻妨害实实在在会对百姓的安居乐业产生影响,这也导致邻里之间时常抱有怨气难以调解。审判实践中,由于对妨害的标准及相邻方容忍义务的限度缺乏明确的法律规范和执法意见,法官在处理这类纠纷时,也往往会陷入两难境地。本期【房产思考+】,长宁法院吴丹法官将与大家交流相邻纠纷案件的原则把握及典型类案的审理思路。

——审稿人 杨斯空(上海一中院法官)

房产思考+ · 第3期

作者/吴丹  上海长宁法院法官

相邻关系纠纷典型类案的审理思路 | 庭前独角兽

目前审判实践中相邻关系纠纷案件的审理难点主要集中在两方面,一是对诉讼主体的把握,涉及诉讼主体资格的审查和确定;二是争议焦点的处理,涉及相邻妨害衡量标准的认定。此为所有相邻关系纠纷案件必须得以解决的首要问题。当然,由于此类案件涉及截水、排水、通行、通风、采光等多种情形,具有复杂性、多样性之特性,因此,在适用上述审理规则处理案件基本问题的同时,还应根据不同类案存在的常见问题,提供与其相适应的审理思路。

1、诉讼主体的把握——房屋使用人与产权人的选择

不动产所有权人作为相邻关系纠纷案件的主体在司法实践中没有分歧,但在现实生活中经常出现房屋出租、借用等情形,此时房屋承租人、借用人能否成为诉讼主体法律未予明确。由于法律规定相邻关系制度的目的,在于调和不动产利用上可能发生的冲突,并非重在不动产所有权的归属。因此,用益物权人、占有人均可成为相邻关系权利人并具备诉讼主体资格。

对于不动产使用权人作为被告时,该不动产所有权人是否应作为必要共同诉讼参与人应区别对待:

(1)如果原告针对不动产使用人的某种不当行为(如夜间装修产生噪音、房屋渗漏水),不动产所有权人无需参加诉讼。

(2)如果原告的诉讼请求涉及不动产及其附着物的处理(如使用人拆除承重墙、破坏防水层、私搭乱建等),原告要求恢复原状,因涉及所有权人的利益,应以使用人和所有权人作为共同被告,所有权人因对其不动产未尽到合理管理义务,需与使用人承担连带责任。

2、争议焦点的处理——相邻妨害的衡量标准

相邻关系纠纷典型类案的审理思路 | 庭前独角兽

相邻妨害衡量标准认定思维导图

相邻关系纠纷案件的审理重点是通过事实调查确定被告的行为是否属于相邻妨害并构成侵权。对于该争议焦点的处理,一是要判定妨害是否存在;二是要审查当事人是否已尽到容忍义务。

1.妨害标准的界定

可根据不同案件情况及类型,通过如下四方面加以判定:

第一,从损害后果推定妨害行为的存在。若查明有明显损害后果,法院可从造成后果的因果关系认定妨害存在;若无法确定致害原因和受损程度的,可以通过现场勘查、技术鉴定等手段加以查清。在原告主张噪音、光、热等物致其健康受损的案件中,法院可根据司法鉴定结论是否超过国家规定标准来判断妨害是否存在。

第二,参照地方性法规、行政规章中的具体规定。在处理有关通风、采光、日照等相邻纠纷案件时,有关诸如建筑物间距、户外设施的安装、住宅光照时间等方面的规定,可作为判定妨害是否存在的重要依据。

第三,对比历史现状。如一直由于历史上存在的某种因素导致不动产权利人的便利受到限制,只要后来相邻方的行为没有超过这种因素,则不可认定妨害存在。

第四,谨慎适用习惯。虽《物权法》规定习惯可成为相邻关系纠纷案件的依据,但适用的前提是无相关法律、法规或其他规范性文件加以规制。同时,习惯的存在需要由当事人主张并提供证据予以证明,且不可违背公序良俗。

2.容忍义务的界定

相邻关系的不动产权利人在利用不动产过程中,给对方造成一些影响是难免的,因此权利人之间存在一种容忍义务。如造成的影响在容忍义务的范围内,则不构成侵权。关于是否尽到容忍义务可从场合、次序、个体、可回避性等因素加以分析。

第一,从场合来说,以噪音为例,是白天还是晚上的噪音,持续时间的长短,对于他人的影响有较大区别。

第二,从次序来说,获得不动产权利在后的权利人比获取权利在先的权利人负有更大的容忍义务。

第三,从个体来说,通常情况下,单位要比个人负更大的容忍义务,身体健康的成年人要比病人、老人和儿童负更大的容忍义务。

第四,从可回避性来说,加害方本可避免妨害发生而未避免的,构成妨碍。反之,妨害无法防止或者防止成本过高的,受害方应负较高程度的容忍义务。

3、典型类案的审理思路

1.违章搭建引起的相邻纠纷案件

此类案件主要涉及如下常见问题:

第一,当事人仅以相邻建筑违法为由请求拆除,法院是否可以受理?

当事人请求法院保护相邻权应以该权利被侵害为依据,建筑物是否属于违章建筑、是否应当拆除,均属于政府相关部门的职责和管理范围,与相邻权是否被侵害没有因果关系,当事人不能通过民事诉讼程序变相对违法建筑进行确权,更不能以相邻权被侵为由要求拆除建筑物。因此,此类案件不属于民事案件受理范围,法院应当予以裁定驳回。当然,如果原告以被告搭建的违章建筑影响其通行、通风、采 光、安全等为由提起诉讼的,可以相邻关系纠纷予以受理并按正常审判规则加以处理。 

第二,出卖方违章搭建给相邻方造成妨碍,相邻方起诉买受方拆除时,买受方是否可以免责?

因买受方从出卖方处购买房屋后,已继受了该房屋所涉的所有权利义务,包括违章搭建部分的占有、使用权利。因此,即便该违章建筑并非由买受方实际搭建形成,其也应就建筑物对相对方造成的相邻妨害承担相应的责任。

2.房屋渗漏水引起的相邻纠纷案件

相邻关系纠纷典型类案的审理思路 | 庭前独角兽

△房屋渗漏水引起的相邻纠纷案件审理思维导图

此类案件的审理主要涉及三方面的问题:一是确定漏水原因;二是确定责任主体;三是确定损失范围。

(1)关于漏水原因的确定

因楼上漏水引起的相邻纠纷案件,经归纳,大致分为三类原因:一是楼上业主的原因。如楼上业主装修房屋、改变管道、不当用水等行为,破坏地面防水设施;楼上业主的地板、水管等防水材料因使用年限过长导致老化,造成用水时房屋漏水。二是物业公司的原因。如因连接房屋的公共管道或其他公共设施设备损坏发生漏水现象。三是开发商的原因。如房屋在防水保修期内或房屋本身设计不合理造成的漏水。当然,由于部分案件的当事人在起诉时尚无法准确确定漏水原因,故为查明事实,必须先申请漏水原因鉴定,以便于后续责任主体的确定。

(2)关于责任主体的确定

基于鉴定报告结论,当事人起诉的被告及请求权基础将有所不同。只有涉及楼上业主原因导致的渗漏水问题才属于相邻权纠纷。若查明为物业公司的原因,相对方应基于物业服务合同向物业公司主张权利。若为开发商的原因,相对方则应基于商品房买卖合同向开发商主张权利。

(3)关于损失范围的确定

审判实践中,一般先通过司法鉴定确定受损范围并出具修复方案。在各方当事人对修复方案均无异议的前提下,可由侵权人根据修复方案进行修复直至不再渗漏水。若双方矛盾较大,侵权人修复存在障碍,受害方亦可要求依据修复方案评估相应的修复费用,由侵权人承担给付义务。同时,因漏水鉴定及修复导致房屋暂时不具备居住条件而产生的合理租房费用,亦应属于损失范围。

3.空调安装引起的相邻纠纷案件

邻里间的空调安装一般会引发两大问题:一是空调外机的排气问题;二是空调开启后的低频噪音及振动问题。

第一,关于空调外机的排气问题

依据《中华人民共和国关于房屋空气调节器安装规范》中的有关规定,空调器的室外机组应尽可能的远离相邻方的门窗和绿色植物,与相对方门窗距离不得小于下述值:(1)空调器额定制冷量小于4.5KW的为3米;(2)空调器额定制冷量大于4.5KW的为4米。据此,空调设备应当尽可能远离相邻方的门窗。在有多种可选位置时,应选择与相邻方固有门窗距离最大或对相邻方影响最小处。违反上述标准对相邻方生产生活造成妨碍的,应判令其排除妨碍;造成损害的,应予以赔偿。

第二,关于空调开启后的低频噪音及振动问题

此类纠纷多因安装大型中央空调所致,审理时应注意把握如下三个环节:

(1)加强现场勘查。为充分掌握、核实基本情况,法官应实施现场勘查,了解中央空调管线排布走向,中央空调外机安装位置等,初步感受设备开启后噪音及振动的程度。通过测量数据、拍照、录音录像等方式固定证据。勘验笔录中着重标明方位、距离、高度等关键信息。

(2)依托司法鉴定。在现场勘查无法解决纷争的情况下,应启动司法鉴定程序。根据被告的主体身份不同,适用的测量方法、评价标准均有所不同:若被告为营业性文化娱乐场所、商业经营企业,可适用《社会生活环境噪声排放标准》;若被告为工业企业,可适用《工业企业厂界环境噪声排放标准》,分别以上述标准对低频噪音进行检测,并以此评价是否超标;关于振动则均采用《城市区域环境振动标准》进行检测、认定。

然,需注意的是:当前居民住宅内安装中央空调的情形越来越普遍,由此引发的相邻纠纷逐步增多。在被告为个人的情况下,完全适用于居民生活噪音排放的特殊标准尚未出台,给法院的案件审理带来挑战。审判实践中,有两种处理方法,供参考:

一是委托建筑领域的鉴定机构,适用住房和城乡建设部发布的《住宅建筑室内振动限值及其测量方法标准》进行检测、鉴定。该标准不限制适用对象的范围,对于住宅建筑物内部的各种振动源(如电梯、水泵、风机等)对房间产生的振动及结构噪声干扰均可检测,该检测结果可作为定案依据。但是,目前本市可依照该测量方法标准进行鉴定,并具备相关资质的第三方检测机构仅有一家,且鉴定费用过高,机构选择具有局限性,故可能存在启动鉴定困难的客观障碍;

二是委托环保领域鉴定机构,在无法优先适用第一种处理方式开展鉴定的情况下,就居民之间的纠纷,建议参照适用《社会生活环境噪声排放标准》、《城市区域环境振动标准》进行低频噪音及振动的检测、鉴定。

(3)注意裁判效果。在法院认定需排除噪音妨害的前提下,应注意裁判效果,兼顾执行的可行性、可操作性。若存在严重超标的情况,应充分考虑当事人的生存利益及经济成本,在设备全部拆除、部分拆除或者设备迁移中进行抉择,判决不可“一刀切”。若存在轻微超标的情况,建议采取隔音、防噪、降噪等整改措施处理案件。

具体到判决主文的表述上,若判决部分设备拆除,应写明拆除的位置、范围、程度和履行义务期限。若判决整改,应写明改装、加装隔音、防噪、降噪设备的位置、整改程度以及在规定期限内不履行的后果等。若无法拆除或者拆除成本过高的,在行使释明权后,如原告变更诉讼请求为补偿或者赔偿,可判决适用经济补偿或赔偿;如原告坚持拆除的诉讼请求,法院一般不宜直接判决经济补偿或赔偿,而应先判决驳回原告的诉讼请求,并告知其就补偿问题另行起诉。

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